Buoni lavoro anche in condominio, la riforma…

Finalmente consigliabili i voucher PER LE PRESTAZIONI OCCASIONALI in condominio

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Con il D’LGS 151/2015 del 24 Settembre – “Nei confronti  dei lavoratori che effettuano prestazioni occasionali di tipo accessorio, ai sensi dell’articolo 70 e seguenti del decreto legislativo 10 settembre 2003, n. 276, e successive modificazioni e integrazioni, il presente decreto legislativo e tutte le altre norme speciali vigenti in materia di sicurezza e tutela della salute si applicano con esclusione dei piccoli lavori domestici a carattere straordinario, compresi l’insegnamento privato supplementare e l’assistenza domiciliare ai bambini, agli anziani, agli ammalati e ai disabili.” – NB: testo vigente fino al 23 settembre 2015 Il lavoro accessorio (una volta detto anche ‘occasionale’) è stata la risposta dal legislatore all’esigenza di far emergere e tutelare i lavoratori irregolari, utilizzati sporadicamente. Seppur le coperture INPS e INAIL fossero comprese nel buono lavoro detto voucher, l’aspetto di sicurezza sul lavoro è sempre stato chiaro quanto misconosciuto: il testo di legge sopra riportato spiegava molto bene che chiunque – escluso il lavoro domestico, che non è di condominio – utilizzasse un voucherista, diventava datore di lavoro con tutti i risvolti di tutela dovuti al d.lgs. 81/2008 (DVR, nomina RSPP, addetti, forse medico competente, relative formazioni, eccetera eccetera). Un quadro molto peggiore dell’assunzione di un lavoratore con CCNL di proprietari di fabbricati, soggetti ad un’applicazione parecchio più limitata della normativa.
Il lavoro con voucher nel condominio andava sconsigliato al massimo livello e nel numero di settembre 2014 di questa rivista lo abbiamo affermato con chiarezza.
Nell’anno 2015 sono avvenute due importanti modifiche sull’istituto del lavoro accessorio: la prima con il d.lgs. 81/2015, che ha vietato espressamente l’utilizzo di voucheristi in appalti o somministrazioni ed ha elevato il monte compensi annuale in 7.000 euro, la seconda con il fondamentale d.lgs. 151/2015, uno dei decreti attuativi del Jobs Act, che dal 24 settembre ha significativamente modificato il testo dell’art.3 comma 8 del d.lgs. 81/2008, che ora recita: LOGO-CS-IMMOBILIARE_sito

Nei confronti dei lavoratori che effettuano prestazioni  di lavoro accessorio, le disposizioni di cui al presente decreto e le altre norme speciali vigenti in materia di tutela della salute e sicurezza dei lavoratori si applicano nei casi in cui la prestazione sia svolta a favore di un committente imprenditore o professionista. Negli altri casi si applicano esclusivamente le disposizioni di cui all’articolo 21. Sono comunque esclusi dall’applicazione delle disposizioni di cui al presente decreto e delle altre norme speciali vigenti in materia di tutela della salute e sicurezza dei lavoratori i piccoli lavori domestici a carattere straordinario, compresi l’insegnamento privato supplementare e l’assistenza domiciliare ai bambini, agli anziani, agli ammalati e ai disabili.

Le norme di sicurezza per la tutela del lavoratore con voucher si applicano in toto solo per un “committente imprenditore o professionista”. Il termine committente è certamente improprio, perché chi dà lavoro con voucher sarà piuttosto datore di lavoro, dovendo applicare tutto il decreto 81/2008; altrimenti, se fosse committente, l’imprenditore o il professionista affiderebbe opere al voucherista come lavoratore autonomo e si applicherebbe esclusivamente l’art.21, cosa invece esplicitamente prevista solo nel caso di committenti non imprenditori e non professionisti: per esempio i condomìni. In questo caso, per noi così interessante, l’uso della parola committente non è improprio, perché la previsione di applicazione dell’art.21 equipara il voucherista a un lavoratore autonomo. Ecco a seguire il testo dell’art.21 del d.lgs. 81/2008:
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1) I componenti dell’impresa familiare di cui all’articolo 230-bis del codice civile, i lavoratori autonomi che compiono opere o servizi ai sensi dell’articolo 2222 del codice civile, i coltivatori diretti del fondo, i soci delle società semplici operanti nel settore agricolo, gli artigiani e i piccoli commercianti devono:

a) utilizzare attrezzature di lavoro in conformità alle disposizioni di cui al titolo III;b) munirsi di dispositivi di protezione individuale ed utilizzarli conformemente alle disposizioni di cui al titolo III;c) munirsi di apposita tessera di riconoscimento corredata di fotografia, contenente le proprie generalità, qualora effettuino la loro prestazione in un luogo di lavoro nel quale si svolgano attività in regime di appalto o subappalto.

2) I soggetti di cui al comma 1, relativamente ai rischi propri delle attività svolte e con oneri a proprio carico hanno facoltà di:

a) beneficiare della sorveglianza sanitaria secondo le previsioni di cui all’articolo 41, fermi restando gli obblighi previsti da norme speciali;
b) partecipare a corsi di formazione specifici in materia di salute e sicurezza sul lavoro, incentrati sui rischi propri delle attività svolte, secondo le previsioni di cui all’articolo 37, fermi restando gli obblighi previsti da norme speciali.

Solo le lettere a) e b) del comma 1 sono obblighi cogenti (i voucheristi sono esclusi dagli appalti e il comma 2 parla di facoltà e non di obblighi), per cui letto con rigore il Jobs Act con il decreto 151/2015 precisa che i nuovi e soli obblighi di sicurezza del lavoro per i lavoratori con voucher in condominio sono, di fatto, garantire l’uso di attrezzature e dispositivi di protezione individuale a norma di legge.
E’ bene però ragionare con cautela. Se, senza dubbio, in condominio non ci si dovrà più preoccupare della necessità di DVR, RSPP eccetera, e se si può ora tranquillamente affermare che il lavoro con voucher diventa economicamente conveniente per lavori anche su parti comuni, e non solo nella cantina del condòmino, altrettanto indubbiamente va ribadito il principio di effettività affermato dalla giurisprudenza e sancito dall’art.299 del d.lgs. 81/2008: chi comanda, tutela.
Un voucherista privo di autonomia e fornito di materiali, attrezzature e abbigliamento dal condominio, è senza se e senza ma un lavoratore dipendente, e va tutelato. Approfittiamo volentieri delle agevolazioni introdotte dall’art.21, ma con cautela conviene aggiungere l’accertamento dell’idoneità del lavoratore e una idonea formazione-informazione, in funzione del tipo di lavoro e delle competenze e/o esperienze pregresse del lavoratore.
In conclusione, trattiamo il lavoratore con voucher come se fosse un tradizionale dipendente di condominio. E’ ugualmente un grande passo avanti rispetto al passato, un passo avanti auspicato ma che va utilizzato con saggezza.
FONTE: CondominioNews.com

Scopri alcuni dei servizi che ti offre la Cs Gestione Immobiliare

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1. Redazione Attestato di Prestazione Energetica (A.P.E.)
2. Successioni
3. Accatastamenti, volture e variazioni catastali
4. Idoneità alloggiativa per ricongiungimento familiare
5. Redazioni pratiche di Agibilità
6. Progettazione e redazioni pratiche C.I.L.A./S.C.I.A.
7. Progettazione e redazioni pratiche P.d.C
8. Redazioni Tabelle Millesimali
9. Progettazioni d’interni e di design
10. Ricorsi alla Commissione Tributaria Provinciale
11. Ricorsi alla Commissione Tributaria Regionale
12. Consulenza tecnica di parte (C.T.P.)
13. Rilievi architettonici e fotografici
14. Perizie e Stime immobiliari
15. Redazione Regolamento di condominio
16. Ricostruzione Bilancio condominiale
17. Contabilità ordinaria condominiale
18. Redazione 770
19. Contratti di locazione
20. Consulenza legale condominiale
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LA LEGGE DI STABILITA’ “ARRICCHISCE” L’ANAGRAFE CONDOMINIALE

Legge di Stabalità 2016

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Roma lì, 26/01/2016 La L. n. 208 del 28/12/15 detta anche “legge di stabilità 2016” all’art. 1, 59° comma, è intervenuta modificando l’art. 13, 1° comma, della L. n. 431/98, riguardante i contratti di locazione ad uso abitativo. La nuova norma recita: “[…]. È fatto carico al locatore di provvedere alla registrazione nel termine perentorio di trenta giorni, dandone documentata comunicazione nei successivi sessanta giorni, al conduttore ed all’amministratore del condominio, anche ai fini dell’ottemperanza agli obblighi di tenuta dell’anagrafe condominiale di cui all’articolo 1130, numero 6), del codice civile”.

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La modifica riguarda l’obbligo imposto al proprietario dell’unità immobiliare, di comunicare all’amministratore di condominio gli estremi della registrazione del contratto. Detta norma sancisce, infatti, il principio che non è più sufficiente la semplice comunicazione all’amministratore del nome del conduttore: entro sessanta giorni dalla registrazione del contratto dovranno essere comunicati anche gli estremi di detto adempimento. Quanto all’aggettivo usato dal legislatore “comunicazione documentata” sembrerebbe fare riferimento alla necessità di allegare alla comunicazione copia della ricevuta di registrazione o quanto meno un suo estratto.

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Detrazioni fiscali per Ristrutturazioni ecco le novità!

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Nel caso d’interventi edilizi comportanti ristrutturazione mediante demolizione e/o ampliamento, quando il committente ha diritto ad usufruire delle detrazioni fiscali del 50% della spesa effettuata?

Il termine ristrutturazione può assumere differenti significati a seconda che lo si declini nel suo significato comune o in quello attribuitogli dal testo unico in materia edilizia (cfr. art. 3 d.p.r. n. 380/01).

In questo contesto è utile ricordare che qualora con il termine ristrutturazione intendessimo fare riferimento ad opere di manutenzione ordinaria (es. piccole sostituzioni, ri-pitturazione, ecc.), allora dovremmo ricordare che la detrazione fiscale per questo genere d’interventi è fruibile solamente se si tratta di opere riguardanti le parti comuni di un edificio in condominio (cfr. art. 16-bis, primo comma lett. a), d.p.r. n. 917/86).

Svolta questa doverosa premessa definitoria, è bene comprendere quali interventi ed a che condizioni possano fruire della detrazione fiscale del 50% su una spesa massima di € 96.000,00 (il beneficio fiscale nella misura così indicata sarà valido anche per l’anno 2016, data la sua proroga contenuta nella legge di stabilità per quell’anno).

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Al riguardo è utile volgere lo sguardo alle indicazioni fornite dall’agenzia delle entrate nelle proprie guide e circolari sull’intricata materia delle agevolazioni fiscali per interventi di ristrutturazione edilizia.

Così sulla Guida dell’ente rilasciata nell’aprile 2015 si legge che:

“- per la demolizione e ricostruzione con ampliamento, la detrazione non spetta in quanto l’intervento si considera, nel suo complesso, una “nuova costruzione”

– se la ristrutturazione avviene senza demolire l’edificio esistente e con ampliamento dello stesso, la detrazione spetta solo per le spese riguardanti la parte esistente in quanto l’ampliamento configura, comunque, una “nuova costruzione”.

Questi stessi criteri si applicano anche agli interventi di ampliamento previsti in attuazione del cosiddetto Piano Casa (Ris. Agenzia delle Entrate n. 4/E del 2011)” (Fonte: Guida Agenzia entrate, edizione aggiornata ad aprile 2015 (Clicca qui per Saperne di più)

Chi esegue interventi di ristrutturazione edilizia, quindi, avrà diritto alla detrazione Ditta Edilesolamente per quelle opere che incidono sull’edificio esistente senza ampliarlo o sostituirlo ex novo anche se con altro identico al precedente. Ciò vuol dire che il significato di ristrutturazione edilizia in ambito fiscale è differente da quello specificato nel testo unico ed anche se il d.p.r. n. 917/86 fa espresso rimando alle definizioni di cui al testo unico per l’edilizia al fine di individuare gli interventi che possono fruire della detrazione, tali riferimento debbono intendersi mitigati dall’interpretazione fornitane dall’agenzia delle entrate.

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Così, ad esempio, se Tizio decide di ristrutturare una parte della sua casa e di ampliarla parzialmente in base a quanto stabilito dal così detto piano casa, egli avrà diritto alla detrazione per quanto riguarda le opere di ristrutturazione e non per quelle di ampliamento. Conseguentemente l’impresa esecutrice dovrà specificare chiaramente la spesa per l’uno e per l’altro intervento al fine di consentire al committente di beneficiare della detrazione in esame.

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Visita il Sito dell’Agenzia delle Entrate, clicca su questo Link! http://www.agenziaentrate.gov.it/wps/file/Nsilib/Nsi/Agenzia/Agenzia+comunica/Prodotti+editoriali/Guide+Fiscali/Agenzia+informa/pdf+guide+agenzia+informa/Guida_Ristrutturazioni_edilizie.pdf

Tempo di “Consuntivi”, ecco Gli obblighi contabili a carico dell’amministratore !

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La riforma del condominio, approvata con legge del  11 dicembre 2012 n. 220, non ha solo rinnovato l’istituto condominiale adeguandolo ai tempi moderni, ma ha anche certato di eliminare le lacune che si erano evidenziate nel corso degli anni.

La riforma ha inciso profondamente sulla figura dell’amministratore, escludendo figure di “improvvisati” gestori di edifici, richiedendo persone sempre più specializzate nella conoscenza del codice civile, poiché il condominio è un istituto giuridico che coinvolge (anche solo per esigenze operative) tutte le altre norme del codice civile (dalle obbligazioni, ai contratti, ai diritti reali).

La riforma non ha inciso solo sulla professionalità (e conoscenze giuridiche) dell’amministratore, ma ha anche modificato i suoi obblighi verso i proprietari, soprattutto, relativamente alle modalità di gestione, non tanto e non solo dei beni condominiali ex art. 1117 c.c.,  ma, soprattutto, delle somme gestite (in entrata e in uscita) e delle modalità di descrivere l’uso di detti introiti (il c.d. rendiconto).
Il motivo di tale scelta può essere rintracciato nella vita di tutti i giorni, basta pensare all’esigenza di evitare che, ciclicamente, ogni edificio si trovi nell’impossibilità di ottenere la gestione contabile o nell’impossibilità di ricostruire la propria gestione contabile (si tratta di veri e propri fallimenti condominiali). Onde impedire il verificarsi di tali situazioni il legislatore ha imposto regole molto severe e complesse, che, ad un anno dall’approvazione della legge di riforma, occorre mettere bene in chiaro.

I principi alla base della gestione contabile condominiale
Una prima serie di norme individua i principi generali a cui l’amministratore deve attenersi nella gestione delle somme del condominio a lui affidate.

Infatti, l’art. 1129 comma 7 c.c. impone all’amministratore di aprire (e di usare ex art. 1129 comma 12 n. 3 c.c.) uno specifico conto corrente intestato al condominio. La ratio della norma è soprattutto quella di evitare che si possa confondere il patrimonio del singolo amministratore con il “patrimonio” del condominio (cioè con le somme dei singoli proprietari e in possesso dell’amministratore al fine di pagare le spese dell’edificio), in altri termini, la norme vuole che si possa immediatamente distinguere il patrimonio del singolo amministratore dalle somme di denaro gestite per conto dei proprietari.

Per rendere effettivo questo principio il legislatore ha previsto la revoca dell’amministratore che non apre e non usa il conto corrente intestato al condominio (1129 comma 12 n. 3 c.c.).

In questo nuovo contesto diventa anomalo il comportamento dell’amministratore che non fornisce a tutti i proprietari gli estremi del conto corrente intestato al condominio e non agevola i versamenti diretti dei proprietari sul conto corrente.

Il medesimo articolo prevede che (1129 comma 7 c.c.) che “L’amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ciascun condomino, per il tramite dell’amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica” Quest’ulteriore obbligo impone all’amministratore di far transitare (in entrata e in uscita) sul conto del condominio tutte le somme ricevute (dai proprietari o da terzi).

Il primo elemento da evidenziare è che la norma non pone un limite (minimo o massimo) di valore, quindi, ogni movimento (in entrata e in uscita) deve passare dal conto corrente, indipendentemente dall’importo (anche l’acquisto di un francobollo dovrà risultare dal conto corrente !).

Quindi,  se l’amministratore incassa euro 100, è scorretta la contabilità con la quale paga 20 per la pulizia e versa solo 80 sul conto corrente (giusto versare 100 sul conto e poi prelevare 20 per pagare la spesa di pulizia).

Questo spiegherebbe anche perchè l’art. 1129 comma 12 n. 3 prevede la revoca dell’amministratore che non usa il conto corrente, in poche parole la locazione “usa” sanziona non solo il totale non uso del conto corrente, ma anche il non uso parziale.

Dal nuovo testo del 1129 comma 7 c.c. si possono anche dedurre altri principi:

Il conto corrente potrebbe diventare il nuovo (reale) rendiconto, e, questo, spiegherebbe perché il legislatore fa riferimento al registro di contabilità (in cui devono essere annotati in ordine cronologico) i singoli movimenti, che ricorda un estratto conto bancario. In altri termini, facendo transitare tutti i movimenti sul conto corrente ci sarà la possibilità di ricostruire la gestione contabile del condominio in qualsiasi momento (in base agli estratti conto), anche solo “incrociando” i dati del rendiconto (o le fatture  e le ricevute per le spese del condominio) con i dati del conto corrente
Sarebbe, quindi, illecita qualsiasi gestione condominiale che impedisse l’incrocio dei dati del conto corrente con i dati contenuti nel rendiconto (registro contabilità). Di conseguenza, sarebbe illecita la voce “cassa” (somme di denaro detenute in contanti presso l’amministratore e non sul conto corrente). Sarebbe illecito accettare il pagamento delle quote condominiali in “contanti” (in realtà, questa attività, è sinonimo di una gestione alquanto ballerina del condominio (che impedisce una ricostruzione a posteriori della contabilità). dopo la riforma una gestione contabile “corretta” richiede l’eliminazione del denaro liquido (in entrata e in uscita) a favore di mezzi di pagamento elettronici o tracciabili (assegni, bonifici e pos).
Questa è solo una parte dei nuovi obblighi a carico dell’amministratore.

Da un’altra serie di norme è possibile dedurre altri principi a cui all’amministratore del condominio deve attenersi nell’adempimento dei suoi obblighi di rendicondazione delle spese verso il condominio.

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Infatti, l’art. 1130 comma 1 n. 11 prevede che l’amministratore ha l’obbligo di redigere il rendiconto condominiale annuale.  Dalla locuzione “annuale”  presente nel disposto dell’art. 1130 comma 1 n. 11 c.c. si può dedurre che il riferimento è all’anno solare (o all’anno civile), per cui,  il rendiconto si apre a gennaio e si chiude a dicembre. Una tale ricostruzione non può essere contestata sostenendo che l’anno partirebbe dalla data di nomina dell’amministratore, in quanto il codice non fa riferimento all’anno dalla nomina dell’amministratore. Inoltre, non si potrebbe neppure sostenere che l’anno a cui fa riferimento il codice civile potrebbe variare da condominio a condominio (ad esempio da febbraio 2014 a febbraio 2015 per il condominio alfa o da giugno 2014 a giugno 2015 per il condominio beta), in quanto, il riferimento temporale è predisposto dalla legge e non può essere deciso (o modificato) in modo discrezionale o unilaterale dall’amministratore, inoltre,  il senso della riforma è quello di uniformare le varie prassi, al fine di tutelare i proprietari ed evitare che sia eluso il diritto di controllo dell’assemblea, (e l’obbligo di rendere il conto della gestione a carico dell’amministratore) modificando, ad esempio,  in modo discrezionale, anno dopo anno, il riferimento temporale del rendiconto (e quindi il termine entro cui l’amministratore deve presentare i rendiconti all’assemblea) impedendo (o complicando) anche la ricostruzione contabile della gestione.

Non sarebbero rendiconti o sarebbero, quindi, illeciti

i rendiconti parziali (inferiori all’anno es. per 8 mesi)
i rendiconti che non coincidono con l’anno solare (es. aperti a marzo e chiusi ad aprile dell’anno successivo),
i rendiconti superiori ad un anno (es. per 15 mesi).
Sempre l’art. 1130 comma 1 n. 11 prevede che l’amministratore oltre a redigere il rendiconto annualmente deve convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni. Questa previsione mira a colpire l’andazzo di alcuni amministratori che presentavano i rendiconti quando ritenevano opportuno (ad esempio ogni 2 anni o anche ogni 5 anni), impedendo,  di fatto,  all’assemblea ogni tipo di controllo sulla gestione dell’amministratore.

Questa previsione legislativa è rafforzata da un ulteriore principio previsto nell’art. 1129 comma 12 n. 1 c.c. l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, anche solo per un anno determina la revoca giudiziale dell’amministratore. E’ opportuno sottolineare che anche quest’ulteriore riferimento legislativo all’anno (per la revoca) rafforza la convinzione che l’anno (per il rendiconto) sia quello ordinario che si apre il 1 gennaio e che si chiude il 31 dicembre.

L’obbligo di presentazione del rendiconto del rendiconto è indipendente dalla nomina di un nuovo amministratore o dalla riconferma di quello vecchio (si tratta di elementi che non incidono sulla rendicondazione). Occorre, però, sottolineare che a tutela del proprietari la nomina (o la riconferma) dell’amministratore è strettamente connessa alla presentazione dei rendiconti, in poche parole, è opportuno che i proprietari non riconfermino l’amministratore in ritardo con la presentazione dei rendiconti (quanto alla durata dell’incarico di amministratore è opportuno sottolineare che l’amministratore dura in carica un anno – civile – e alla fine dell’anno deve essere riconfermato o sostituito, non esiste un incarico biennale o automaticamente prorogato di un anno).

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Inoltre, il mancato rispetto dell’obbligo di redigere i rendiconti e di convocare l’assemblea comporta a carico dell’amministratore stesso il risarcimento dei danni a favore del condominio (si pensi al caso in cui, durante il periodo in cui l’amministratore del condominio non presenta i rendiconti uno dei proprietari fallisce e non è possibile recuperare quanto dovuto) e/o la riduzione dell’onorario dell’amministrazione per il mancato rispetto degli obblighi imposti dal codice civile e assunti accettando l’incarico di amministratore.

Principi alla base della redazione del rendiconto
Sempre dalle norme del codice civile è possibile dedurre altri principi in materia di redazione materiale dei rendiconti.

Definizione del rendiconto condominiale. È opportuno subito chiarire che si parla di “rendiconto” del condominio e non di “bilancio”, proprio per non confondere i due documenti. Il rendiconto del condominio non ha nulla a che vedere con i bilanci societari e al rendiconto non sono applicabili le norme in materia societaria.

Il rendiconto condominiale può essere descritto come un documento che individua – descrive  (anche in termini contabili) l’attività compiuta dall’amministratore durante il corso dell’anno (es. i pagamenti effettuati e l’ammontare delle quote riscosse). La giustificazione di questo adempimento si trova nel fatto che l’amministratore di condominio, non gestisce somme proprie, ma di altri soggetti (i proprietari dell’edificio) e a questi ultimi deve rendere il conto del suo operato.

Il rendiconto, quindi, ha una doppia valenza, perché è la descrizione dell’attività compiuta dal mandatario (per conto dei singoli proprietari) ed è un documento contabile che descrive gli importi delle operazioni compiute. In altri termini, usando un esempio si può dire che la semplice voce “assicurazione € 1400” contenuta in un rendiconto informa i proprietari che l’amministratore ha pagato l’assicurazione (attività di gestione per i proprietari) e indica anche l’importo pagato (Euro 1400) da suddividersi tra i proprietari (attività contabile), ecco il “c.d. rendiconto della gestione”.

Da quanto detto, si può anche desumere un primo principio alla base della redazione contabile del condominio: nel rendiconto non possono essere inserite operazioni mai eseguite dell’amministratore, in altri termini, se l’amministratore (durante l’anno) non eseguisse nessun pagamento e non riscuotesse nessuna somma di denaro, non potrebbe inserire nel rendiconto nessuna operazione, altrimenti, farebbe credere ai proprietari di aver compiuto una data attività, quando, invece, non ha compiuto nulla, violando una delle esigenze per cui il mandatario deve redigere il rendiconto (e, cioè, descrizione dell’attività compiuta).

Elementi alla base del rendiconto. Alla base del rendiconto ci sono le c.d. “pezze di appoggio” (cioè le fatture e le ricevute delle spese), queste  sono di proprietà del Condominio e non dell’amministratore e possono essere visionate da ogni proprietario prima dell’assemblea che approva il rendiconto (Cass. civ. sez. II, 21 novembre 2000, n.15010) al fine di verificare la corrispondenza tra le spese indicate nel rendiconto con i documenti giustificativi. Ogni proprietario può richiedere (senza specificare le ragioni) ed ottenere, prima dell’assemblea che approva i rendiconti, la copia di tutta la documentazione contabile (oggi è anche necessario che tutti i pagamenti risultino anche dal conto corrente del condominio).

L’amministratore non può rifiutarsi di consegnare al proprietario la copia della documentazione contabile, del resto, la mancata consegna di questa documentazione contabile, così come l’impossibilità di visionare la stessa invalida (annullabile) l’assemblea che approva il rendiconto (Cass. civ. sez. II, 8 agosto 2003, n.11940).

Questi due principi teorici sono stati espressamente codificati dal legislatore della riforma del condominio, infatti, l’art. 1130 bis c.c. prevede che i proprietari delle unità immobiliari, gli altri titolari di diritti reali (usufruttuario, servitù) immobiliari e i titolari di diritti di godimento (locazione, comodato), in poche parole, tutti coloro che devono partecipare alle spese condominiali  “possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese. Le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione”.

Interessante anche l’introduzione dell’obbligo di conservazione delle scritture contabili per 10 anni dalla loro registrazione (nel registro di contabilità), si è in presenza di una norma a tutela dei proprietari che possono sempre verificare la contabilità (anche nominando un revisore).

Quanto detto in precedenza deve essere anche coordinato con il conto corrente del condominio, sul quale devono transitare tutte le entrate e le uscite, che, di fatto, diventa un elemento per confrontare i dati presenti nel rendiconto o  della gestione contabile del condominio, è opportuno ricordare che i proprietari possono anche ottenere copia dei documenti relativi alle operazioni sul conto corrente.

Modalità per la redazione del rendiconto
La riforma ha confermato i principi generali di contabilità in precedenza evidenziati.

Un primo principio è quello secondo il quale il rendiconto deve essere reale e deve rappresentare la situazione reale del condominio, intendendosi, con questa espressione, non solo il divieto di inserire nel rendiconto dati falsi, ma anche il divieto di inserire nel rendiconto dati ”putativi” o “immaginari” o situazioni non realmente effettuate. Ad esempio per individuare il passivo del condominio occorre mettere a confronto due dati le entrate del condominio e le uscite del condominio e, certo, non è possibile, invece, confrontare le uscite del condominio presenti nel rendiconto con le uscite previste nel preventivo.

Altro principio basilare è quello di redigere un rendiconto con un metodo che faciliti il controllo dei dati presenti in questo documento.

Il problema, semmai,  è individuare il metodo o il criterio più corretto per raggiungere tali obiettivi. Il sistema che permette di raggiungere tutti questi obbiettivi è  il c.d. principio di cassa, ossia le spese effettivamente sostenute e le entrate effettivamente riscosse  (Cass. civ. sez. III, 9 maggio 2011 n. 10153).

Principio di cassa
Per semplificare il discorso e rendere più familiare la spiegazione è possibile ricorrere ad un elemento più comune il c.d. conto corrente bancario ed è possibile analizzare il tipo di operazioni che compie la banca (alias condominio).

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La banca segna (cronologicamente) un’operazione, in entrata o in uscita, solo quando la somma è effettivamente versata sul conto o solo quando la somma è effettivamente prelevata dal conto, la banca alla fine di un dato periodo tira una somma e indica il totale saldo (a debito o a credito). Il risultato così ottenuto può essere dichiarato come corrispondete alla situazione reale. Se, invece, la banca indicasse in entrata somme che nessuno ha mai versato o se indicasse, in uscita, somme che nessuno ha mai prelevato, nel momento in cui venisse presentato il c.d. “estratto conto” (il “rendiconto”), la banca rappresenterebbe una situazione che può essere tranquillamente definita come non corrispondete alla realtà (con tutte le conseguenze derivanti da questa affermazione).

Anche per la redazione del rendiconto del condominio deve essere applicata questa semplice regola, cioè nel rendiconto vanno indicate solo le spese effettivamente sostenute e solo le somme effettivamente riscosse. Infatti, se il rendiconto del condominio non venisse redatto in base al principio di cassa e, quindi, di conseguenza, se nel rendiconto venissero indicate spese non realmente pagate ed entrare non realmente riscosse, il saldo del rendiconto in generale (cioè la posizione complessiva del Condominio verso i terzi) e il saldo per ogni singolo proprietario (c.d. conguaglio) non corrisponderebbe alla situazione reale. Quindi, la mancata applicazione del principio di cassa darebbe vita ad un rendiconto non conforme alla situazione reale, cioè ad un rendiconto – quanto meno – putativo o virtuale.

Questo spiega perché il legislatore con la riforma ha previsto che il rendiconto (come documento) è formato da un registro cronologico di contabilità (che tornado all’esempio del conto corrente bancario può essere assimilato all’estratto conto) nel quale vanno annotate entro 30 giorni dalla loro effettuazione tutte le operazioni in entrata e in uscita (la verifica del rendiconto – registro di contabilità – è possibile oltre che sulla base dei c.d. giustificativi di spesa anche in base al conto corrente condominiale sul quale devono transitare tutte le somme in entrata o in uscita).

Ulteriori motivi che spingono all’applicazione del principio di cassa

1) il rendiconto è anche il documento che descrive l’attività dell’amministratore (mandatario dei proprietari) e, certo, nella redazione del rendiconto l’amministratore non può indicare attività non effettivamente eseguite, cioè non può far credere che ha fatto qualcosa (compiuto attività di gestione), quando, in realtà non ha fatto nulla (non ha compiuto attività di gestione), poichè, altrimenti, farebbe credere ai proprietari (che devono rinnovargli l’incarico), che  ha eseguito ed ha adempiuto al suo incarico, mentre, in realtà, non ha eseguito e non ha adempiuto al suo incarico professionale.
2) inserire nel rendiconto spese mai effettivamente pagate (o rappresentare come pagate spese in realtà non pagate) potrebbe anche essere un mezzo per coprire lo “spostamento” di fondi del condominio, i quali potrebbero essere usati nell’ambito del meccanismo della c.d. “cassa comune tra più condomini”, (cioè lo stesso amministratore di più condomini, usa i soldi del condominio A per pagare le spese del condominio B poi usa le somme del condominio C per pagare le spese del condominio D ecc…) si tratta di un fenomeno talmente diffuso (ma poco pubblicizzato) che il legislatore ha previsto la revoca giudiziale dell’amministratore se si dovesse verificare una tale eventualità (ex art. 1129 n. 3 c.c.), oppure potrebbe servire a chiedere il pagamento di conguagli in realtà non dovuti; così come, inserire entrate mai effettivamente riscosse, potrebbe servire a nascondere la reale situazione debitoria del condominio.
Per contestare quanto detto, di solito, si afferma che se nel rendiconto si inseriscono solo le spese effettivamente pagate e non si inseriscono le spese non effettivamente pagate, (es. fattura di lavori deliberati ed eseguiti, ma non pagati per mancanza di liquidità), non c’è (o non ci sarebbe) la possibilità recuperare le somme ancora da pagare (o quanto dovuto dai proprietari). A questo rilievo si può facilmente replicare che si confondono due piani differenti, infatti, si confonde il piano del rendiconto (e della sua “conformità” alla situazione reale) con il recupero delle risorse necessarie e dei mezzi a disposizione dell’amministratore per coprire le spese. Ora, (sorvolando sull’importanza di un preventivo di spesa “congruo”) è possibile recuperare le somme per coprire le spese in due modi: a) usando i decreti ingiuntivi per colpire i morosi; b) programmando la costituzione di fondi cassa per poter far fronte ai ritardi o alle difficoltà di pagamento dei singoli proprietari e la riforma del condominio oltre ad ammettere la possibilità di creare fondi o riserve, prevede che in caso di lavori straordinari deve essere previsto un fondo specifico (1134 c.c. n. 4).

amministratore-condominioPer contestare l’applicabilità del principio di cassa al rendiconto condominiale (oggi registro contabilità) si sostiene che se si applicasse il principio di cassa non sarebbe possibile ripartire le spese condominiali tra vecchio e uovo proprietario. A questa obiezione si può facilmente replicare osservando che 1) l’amministratore di condominio ha rapporti solo con i proprietari delle unità immobiliari site nel condominio e non ha rapporti con coloro che hanno perso la qualifica di proprietario,  (la solidarietà nel debito per gli oneri condominiali verso il condominio è una norma eccezionale a vantaggio del condominio che non modifica questo principio); 2) non spetta all’amministratore ripartire le spese tra vecchio e nuovo proprietario, in quanto si tratta di una vicenda lasciata alla libera contrattazione delle parti (infatti, le parti contrattuali possono decidere che tutti gli oneri condominiali saranno a carico dell’acquirente oppure in base al numero pari o dispari delle fatture di pagamento);  3) tra le tante teorie elaborate per individuare un criterio di ripartizione delle spese tra vecchio e nuovo proprietario (principio che non influenza il metodo di redazione del rendiconto del condominio, trattandosi di una mera ripartizione interna, tra due soggetti che si succedono nel tempo, priva di rilevanza verso il condominio)  la giurisprudenza ha individuato il criterio relativo alla distinzione tra spese di ordinaria amministrazione e spese di straordinaria amministrazione.

Anche la recente riforma del condominio spinge verso l’applicazione del principio di cassa, infatti, secondo la riforma il rendiconto è formato dal registro di contabilità, in cui sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell’effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita (art. 1130 comma 8 c.c.);

Altro elemento che spinge ad usare il principio di cassa è stato fornito dallo stesso legislatore della riforma condominiale, quando ha previsto che nel registro di contabilità le operazioni devono essere annotate entro 30 giorni dalla loro effettuazione (1130 comma 8 c.c.) . È evidente che il legislatore con la locuzione effettuazione fa riferimento al pagamento o alla riscossione e non ad altri eventi (es. ricezione della fattura).

Del resto, annotare nel registro di contabilità un’operazione non effettivamente eseguita (es. una fattura ricevuta e non  pagata) significa, poi, doverla inserire, di nuovo, nel registro di contabilità nel momento in cui tale fattura viene pagata onde rispettare l’obbligo imposto dal codice che impone l’annotazione dell’operazione entro 30 giorni dell’effettuazione della stessa (art. 1130 comma 8 c.c. “Nel registro di  contabilita’  sono  annotati  in  ordine cronologico, entro trenta  giorni  da  quello  dell’effettuazione,  i singoli movimenti in entrata ed in uscita”). Di conseguenza, se si seguisse tale strada dovremo inserire nel registro di contabilità la stessa operazione due volte, con la possibilità che il piano di riparto (basato sul registro di contabilità) possa ripartire la stessa spesa tra i proprietari due volte.

Inoltre, inserire un’operazione non realmente effettuata nel registro di contabilità (1130 comma 8 c.c.) , significherebbe avere uno “scostamento” tra il registro di contabilità e il conto corrente condominiale (sul quale devono transitare tutte le operazioni in entrate e in uscita), quando, invece, il legislatore con la riforma ha previsto che il conto corrente del condominio è il primo mezzo per poter verificare (e ricostruire) la contabilità dell’edificio, in altri termini, significa porre le basi per impedire il controllo della contabilità e della gestione e significa impedire di ricostruire la gestione contabile.

Infine, è opportuno ricordare che il registro di contabilità deve trovare un preciso riscontro nel conto corrente condominiale (oltre che sui documenti contabili) sul quale l’amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute o erogate ed è inutile nascondere che entrambi i documenti sono redatti con il principio di cassa, poiché usare diversi metodi di redazione per il rendiconto e per il conto corrente impedirebbe il controllo “incrociato” previsto dal legislatore ed impedirebbe la ricostruzione contabile della gestione del condominio. E, dunque,  sarebbe illecita una gestione contabile condominiale che impedisse l’incrocio dei dati tra conto corrente e registro contabilità o che è – ab origine – impostata per impedire (o rendere difficoltosa) la ricostruzione della gestione contrabile del condominio.cropped-CS.TESTATA21.png

Seguendo alla lettera il disposto del legislatore non dovrebbero esserci problemi a redigere il rendiconto del condominio, neppure quando si costituiscono fondi (es. fondo  cassa e fondo tfr) o riserve, infatti, si tratta di operazioni contabili ammesse dallo stesso legislatore, anche se non  totalmente compatibili con il principio di cassa, poiché non sono “realmente effettuate”, (1130 comma 8 c.c.) ma possono anche consistere in mere operazioni contabili prive di reali uscite ed entrate. In realtà, anche non volendo considerare tali voci come eccezioni (ammesse dallo stesso legislatore) e, quindi, inseribili nel registro di contabilità, nulla esclude che possono trovare spazio in un’ulteriore sezione del medesimo registro o in un ulteriore documento. Diversa è, invece, la questione relativa alle fatture non pagate per le quali occorre fornire una “informazione” ai proprietari, è ovvio che fornire una “informazione” è una cosa molto diversa dall’inserzione della fattura non pagata nel registro di contabilità (le  fatture non pagate non possono essere inserite nel registro di contabilità). In ogni modo, si tratta di casi marginali, perché con la presenza di fondi cassa, con il preventivo reale, sarà sempre più difficile vedere fatture non pagate entro il 31 dicembre di ogni anno.

Classificazione del rendiconto
L’art. 1130 bis c.c. stabilisce che  il rendiconto è formato dal

a) registro di contabilità
b) dal riepilogo finanziario
c) da nota esplicativa sintetica della gestione (anche con l’indicazione dei rapporti in corso e delle questioni pendenti)
Questi sono i documenti che “compongono” il rendiconto del condominio. E’ evidente che si tratta di un unico documento complesso (in quanto formato da più elementi).

Sottoscrizione e Firma del rendiconto
Tutti questi documenti devono essere firmati dall’amministratore p.t., non è possibile, in altri termini, presentare documenti non sottoscritti in assemblea: sia per evitare che domani una delle pagine possa essere “sostituita”, sia per responsabilizzare l’amministratore. L’amministratore con la firma si assume la responsabilità della veridicità dei datti da lui forniti (e della gestione del condominio), ma soprattutto, si assume la responsabilità della personale redazione del documento contabile che non può essere “subappalta” a soggetti terzi, in altri termini, se il rendiconto è redatto dal praticante di studio, sempre l’amministratore deve assumersi la responsabilità del documento, non può trasferire la propria responsabilità ad altri, (altrimenti, si potrebbe nominare amministratore il praticante dello studio che redige il rendiconto).

Registro di contabilità
Il registro di contabilità contiene le voci in entrata ed in uscita, indicate, spesa per spesa ed entrata per entrata,  in ordine cronologico; si presume che tutte le spese e le entrate indicate nel registro di contabilità siano state “effettuate”, (posto che sussiste l’obbligo della registrazione contabile delle operazioni entro 30 giorni dalla loro effettuazione 1130 comma 8 c.c.). Il registro di contabilità si chiude il 31 dicembre di ogni anno, quindi, non può contenere attività (in entrata e in uscita) effettuata dopo il 31 dicembre.

Inoltre, è evidente lo stretto legame tra questo documento con il conto corrente condominiale (sul quale devono transitare tutte le entrate e le uscite) e questo anche per rendere effettiva la possibilità di controllo e verifica del rendiconto e della gestione ed eventuale ricostruzione della gestione condominiale.

La connessione tra questi due documenti comporta anche che devono essere redatti con modalità analoghe posto che, dovendo essere oggetto di riscontri incrociati, non possono essere redatti uno in un modo e l’altro in un altro, in quanto sarebbe impedito un facile “riscontro” o una facile “ricostruzione” della contabilità condominiale.

La “limitazione” del registro di contabilità alle voci di entrata e di uscita, comporta che occorre risolvere il problema dell’indicazione della tabella di ripartizione e della distinzione tra spese di ordinaria e straordinaria amministrazione. Ove non si ritenga di integrare il registro di contabilità inserendo per ogni voce di uscita l’indicazione della tabella di riferimento e dell’indicazione di spesa ordinaria e straordinaria, sarebbe opportuno predisporre un (ulteriore) documento (che si affianca al registro di contabilità) e riassuntivo del medesimo registro di contabilità, in cui le voci di uscita sono riassunte ed impostate per categorie di spesa (e non in modo cronologico) con indicazione delle tabelle di ripartizione e della spesa ordinaria e straordinaria.

Durante la redazione del registro di contabilità si pone anche un’altra domanda: è opportuno inserire nel registro di contabilità anche i pagamento ricevuti e relativi a conguagli degli anni precedenti ? la risposta è sicuramente positiva, (del resto, il legislatore, non limita il registro di contabilità solo alle operazioni dell’anno), anzi, aumenta la chiarezza del documento, la trasparenza dell’amministrazione e avvicina ancora di più il registro di contabilità al conto corrente. Questo accorgimento permette di tutelare meglio al posizione dell’amministratore, il quale dichiara tutto quello che ha incassato e tutela i proprietari che hanno un altro documento a propria disposizione per documentare il pagamento dei conguagli.

Ovviamente, vanno presi degli accorgimenti, infatti, vicino alla voce entrata oltre l’indicazione del nome di colui che ha versato e l’importo versato, va anche indicata la causale (es. conguaglio 2011), inoltre, è opportuno che la somma totale del registro di contabilità sia distinta in due voci separate e per la precisione: in entrate relative alla gestione corrente ed in entrate relative ai conguagli riscossi (ma riferibili agli anni precedenti rispetto quello del rendiconto che viene proposto all’assemblea per l’approvazione).

Sul registro di contabilità deve essere costruito il piano di riparto.

cropped-LOGO-CS-IMMOBILIARE_sito.jpgRiepilogo Finanziario
L’altro documento che compone il rendiconto è il riepilogo finanziario, si tratta, appunto di un “riepilogo”, (la locuzione “riepilogo” deve essere sottolineata),  si tratta di un documento molto vicino allo “stato patrimoniale”, in cui vanno indicati i fondi e le riserve e dove sono allocati. E anche tutte le altre informazioni (debiti e crediti verso terzi e verso i proprietari) che non possono essere inserite nel registro contabilità in quanto non effettuate, ma si ripete è solo un “riepilogo” nulla di più e nulla di diverso.

Nel riepilogo finanziario vanno indicate le voci Banca (somme presenti in banca al 31 dicembre)

Le voci relative ai fondi (es. TFR o fondo cassa) e dove sono allocate dette somme (dopo la riforma la voce “cassa in contanti” non è più ammessa e tutte le somme di denaro devono essere allocati sul conto corrente del condominio).

Il riepilogo finanziario non è la base per la redazione del piano di riparto.

Relazione sintetica
Ultimo documento è la relazione sintetica dell’amministratore che dovrebbe avere il fine di “spiegare” il rendiconto almeno per le parti non facilmente intellegibili.

Approvazione del rendiconto
È opportuno osservare che l’assemblea è libera di approvare (o meno) il rendiconto, così come è libera di nominare un nuovo amministratore in sostituzione di quello vecchio, senza aver approvato i rendiconti dell’amministratore uscente.

Anzi, è opportuno sottolineare che approvare il rendiconto significa anche ratificare l’operato dell’amministratore, con la conseguenza che, soprattutto in caso di gestioni “ballerine”, i singoli proprietari non potranno più contestare nulla all’amministratore.

Comitato di controllo e consultazione
Oltre a tutti i vincoli in precedenza indicati, l’art. 1130 bis prevede anche la nomina (facoltativa) di un comitato di proprietari con funzioni consultive e di controllo dell’operato dell’amministratore, infatti, l’art. 1130 bis c.c. prevede che “l‘assemblea può anche nominare, oltre all’amministratore, un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari. Il consiglio ha funzioni consultive e di controllo”. Dal tenore dell’articolo si potrebbe ipotizzare un cambiamento o una elezione dei membri a ogni nomina e revoca dell’amministratore.

Revisore contabile condominiale
Il revisore condominiale (anche non proprietario) è una figura differente dal comitato di controllo formato (solo) dai proprietari.

Il codice prevede, al fine di rafforzare ulteriormente i controlli dei proprietari sulla gestione contabile dell’amministratore mediante, la nomina (facoltativa) di un revisore della gestione condominiale. Sempre l’art. 1130  bis c.c. prevede che “l’assemblea condominiale può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio. La deliberazione è assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell’amministratore e la relativa spesa è ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà”.cropped-CS.TESTATA21.png

Si tratta di una disposizione molto interessante perché il revisore può intervenire sul rendiconto non (ancora) approvato, ma anche sui rendiconti precedenti approvati, tale norma, quindi, permette di rimettere in discussione i rendiconti anche dopo la loro approvazione senza limiti di tempo (salvo, forse, i 10 anni entro cui devono essere conservati i documenti contabili).

Inoltre, il revisore non deve essere, per forza, un revisore contabile, ma è sufficiente un professionista che conosca il condominio e la gestione contabile del medesimo istituto.

 

L’importanza del conto corrente condominiale!

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Secondo il comma 7 dell’articolo 1129 (modificato dall’articolo 9 dellle legge n. 220/2012) l’amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ciascun condomino, per il tramite dell’amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica.

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Riscaldamento in Condominio, ecco quante ore può rimanere accesa la tua caldaia in Campania!

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GIURISPRUDENZA – Il condomino è sempre obbligato a pagare le spese di conservazione dell’impianto di riscaldamento centrale anchequando sia stato autorizzato a rinunziare all’uso del riscaldamento centralizzato e a distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall’impianto comune, ovvero abbia offerto la prova che dal distacco non derivano nè un aggravio di gestione o uno squilibrio termico, essendo in tal caso esonerato soltanto dall’obbligo del pagamento delle spese occorrenti per il suo uso, se il contrario non risulti dal regolamento condominiale.

Di conseguenza, è legittima la delibera condominiale che pone a carico anche dei condomini che si siano distaccati dall’impianto di riscaldamento le spese occorrenti per la sostituzione della caldaia, posto che l’impianto centralizzato costituisce un accessorio di proprietà comune, al quale i predetti potranno comunque riallacciare la propria unità immobiliare. Cass. n. 7708/07.

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Secondo uno studio fatto dalla CS Gestione Immobiliare, sul consumo energetico in condominio per quanto concerne il riscaldamento, durante il periodo invernale. Abbiamo  pensato di proporvi le tabelle di accensione delle caldaie del Riscaldamento in Condominio in Campania.

NELLE PROVINCE DI: Benevento, Caserta, Napoli, Salerno ACCENSIONE: 10 ore al giorno NEL PERIODO: 15/11 – 31/3.

NELLA PROVINCIA DI: Avellino. ACCENSIONE: 12 ore al giorno NEL PERIODO: 1/11 – 15/4.

Se sei di un altra Regione d’Italia e vuoi conoscere quante ore la tua caldaia in Condominio può rimanere accesa. Contattaci e sarai contattato dai nostri professionisti per una consulenza gratuita…LOGO-CS-IMMOBILIARE_sito

Niente più Amministratori di Condominio fai da te…la riforma cambia tutto!

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“Ecco alcune delle ultime normative in materia di Condominio e gestione immobiliare, se sei interessato a conoscere altro, contattaci per una consulenza gratuita…”

La figura dell’amministratore di condominio è stata disciplinata dal legislatore principalmente nel codice civile, ove ne è prevista la nomina e ne sono regolati facoltà, competenze e doveri. La ratio di tale espressa previsione risiede nel fatto che si è ritenuta necessaria ed utile la presenza di un “gestore” ufficiale dei beni comuni. A ben vedere, infatti, la gestione di un edificio di condominio (sia per la natura dei beni che lo compongono, sia per la complessità dei rapporti che in esso si svolgono) dà vita, inevitabilmente, ad una notevole quantità di problematiche che solo attraverso un approccio professionale e competente possono essere risolte.

Il risultato è che, oltre al gruppo delle norme più specificatamente condominiali(articoli dal 1117 al 1139 del codice civile), al suddetto rapporto si è ritenuto applicabile anche il gruppo di regole previste per il contratto di mandato nel quale, secondo la legge, “una parte (mandatario) si obbliga a compiere uno o più atti giuridici per conto dell’altra (mandante)”.
Tale principio viene confermato anche dalla nuova legge di riforma del condominio.

La professione di amministratore di condominio è stata oggetto di due importanti disposizioni normative: la riforma del condominio (L. 220/2012) e la legge sulle professioni non regolamentate (L. 4/2013). L’insieme di norme delinea una figura professionale che deve essere dotata di una stabile struttura organizzativa e di mezzi adeguati all’incarico; ciò al fine di gestire in modo rigoroso e preciso i fabbricati a lui affidati.

inoltre, dal giugno 2013 chi è nominato amministratore deve aver frequentato un corso di formazione iniziale e deve svolgere attività di formazione periodicain materia di amministrazione condominiale. Quindi chi vuole diventare amministratore di condominio non può svolgere tale attività senza un corso di formazione iniziale e senza un costante aggiornamento.

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Requisiti per la nomina ad Amministratore di condominio

Il primo comma dell’art. 71bis disp. att.ve c.c. indica sette requisiti necessari per la nomina ad amministratore di condominio.

I primi cinque, dalla lettera “a” sino alla lettera “e”, riguardano l’onorabilità; gli ultimi due (lettere “f” e “g”), attengono alle competenze professionali.

L’amministratore non deve dimostrarne il possesso all’atto della nomina, salvo che insorgano contestazioni (a tal fine può essere utile l’attestazione di cui alla L. 4/2013). Il possesso dei requisiti deve nondimeno sussistere al momento della nomina e deve persistere per tutto lo svolgimento dell’incarico.
I primi commentatori ritengono che possa essere riferito anche ad eventi infamanti intercorsi prima dell’entrata in vigore della riforma che ha introdotto le nuove regole (salvi gli effetti della riabilitazione).

Il codice prevede che possano svolgere l’incarico di amministratore di condominio coloro che:

a) hanno il godimento dei diritti civili.

Nel nostro ordinamento si distingue tra capacità giuridica (attitudine di un persona ad essere titolare di diritti e di doveri che si acquista al momento della nascita) e capacità di agire (capacità di disporre dei propri diritti). Le cause principali per le quali la capacità di agire può essere esclusa o limitata attengono alla mancanza o ad una riduzione della capacità di intendere e di volere.

Per dimostrare di possedere tale requisito è possibile ottenere il certificato di godimento dei diritti civili – rilasciato dalla cancelleria del Tribunale competente; il documento attesta che, nei cinque anni precedenti la richiesta, nei confronti del richiedente non siano stati emessi provvedimenti di interdizione, inabilitazione o fallimento, né siano in corso procedure aventi lo stesso oggetto.

Tale attestazione può essere fornita anche a mezzo autocertificazione.

b) non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni.

La condizione in esame distingue i delitti in due macro categorie:

  • Delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica ed il patrimonio. Tali casi riguardano buona parte dei delitti di cui al secondo libro del codice penale e non prevedono una soglia di gravità (ad esempio: art. 637 c.p. “ingresso abusivo nel fondo altrui” o art. 638 c.p. “Uccisione o danneggiamento di animali altrui”.

  • Ogni altro delitto non colposo (quindi doloso) per il quale sussistano allo stesso tempo due caratteristiche: pena edittale minima non inferiore a due anni e pena edittale massima non inferiore a cinque anni.

c) non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione.

Le misure di prevenzione, a differenza delle misure di sicurezza, vengono disposte indipendentemente dalla commissione di un delitto. La dottrina le descrive quali strumenti di controllo e di repressione nei confronti di soggetti sospettati di attività illecite e nei confronti dei quali non si è ancora raggiunta una prova sufficiente all’applicazione delle misure cautelari vere e proprie. Sono attualmente disciplinate dal D.Lgs. 6.9.2011, n. 159 (Codice delle leggi antimafia e delle misure di prevenzione). Possono essere sia di carattere personale (ad esempio, l’avviso orale, il foglio di via obbligatorio e la sorveglianza speciale della p.s.) sia di carattere patrimoniale (ad esempio, il sequestro e la confisca). Sono irrogate dal questore, ma per alcune di esse, dall’autorità giudiziaria.

L’art. 70 D.Lgs. cit. prevede la possibilità di “sanare” le conseguenze negative delle misure di carattere personale grazie all’istituto della riabilitazione, che si può ottenere decorsi tre anni dalla cessazione della misura di prevenzione, se il soggetto ha dato prova costante ed effettiva di buona condotta. Cessano così tutti gli effetti pregiudizievoli riconnessi alla misura.

d) non sono interdetti o inabilitati.

L’interdizione e l’inabilitazione sono istituti a seguito dei quali un soggetto viene limitato della capacità di agire ed affiancato da un tutore o da un curatore. Ciò si verifica in caso di impossibilità totale o parziale di provvedere ai propri interessi.

e) il cui nome non risulta annotato nell’elenco dei protesti cambiari.

Il protesto è l’atto pubblico attraverso il quale i pubblici ufficiali attestano il mancato pagamento di una cambiale, pagherò cambiario o tratta, oppure di un assegno bancario o postale. Tale evento risulta inserito nel c.d. “Registro informatico dei protesti”, la cui competenza è attribuita alle Camere di Commercio. Bisogna, però, distinguere a seconda che si tratti di una cambiale (e cioè di strumento di credito) o di un assegno (e cioè di un mezzo di pagamento).

Per le cambiali, il debitore che, entro 12 mesi dalla data di levata del protesto, ha provveduto al pagamento della cambiale, unitamente agli interessi maturati ed alle spese per il protesto, ha diritto di ottenere la cancellazione dal Registro informatico, presentando apposita istanza alla Camera di Commercio territorialmente competente. Viceversa, se il debitore ha provveduto al pagamento della cambiale dopo i dodici mesi dalla levata del protesto, ha diritto di ottenere la cancellazione solo dopo avere ottenuto la riabilitazione ex art. 17 Legge n. 108/1996 con decreto del Presidente del Tribunale. Per la riabilitazione, è necessario non soltanto che il debitore abbia pagato il debito cambiario, ma, altresì, che non abbia subito ulteriori protesti e che sia decorso un anno dalla levata del protesto. Una volta ottenuto il decreto di riabilitazione, l’interessato può presentare istanza di cancellazione dal Registro informatico alla Camera di Commercio territorialmente competente.

Per gli assegni bancari e postali, invece, trattandosi di un mezzo di pagamento, a migliore tutela del bene della fede pubblica, il debitore non può ottenere la cancellazione dal Registro informatico se non ai sensi dell’art. 17 cit.

f) che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;

g) che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.

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Gli amministratori dovranno soddisfare due requisiti fondamentali:

  • aver svolto un corso di formazione iniziale

  • svolgere formazione periodica annuale.

Tali prescrizioni sono lodevoli e si allineano ad una qualificazione “professionale” della figura dell’amministratore.

A tal proposito il Governo ha emanato il D.L.“Destinazione Italia” 23 dicembre 2013 n. 145  demandando al Ministero della giustizia la determinazione dei requisiti per l’esercizio dell’attività di formazione e per le modalità di svolgimento della formazione medesima.

l Ministro della giustizia, con il regolamento n. 140/2014 che entra in vigore il 9 ottobre 2014, è intervenuto a dettare le regole relative all’obbligo di formazione…

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amministratore-condominio“La legge di stabilità 2016, approvata dal Consiglio dei Ministri del 15/10/2015, deve ora affrontare il percorso parlamentare e quindi non è ancora possibile esaminarne il contenuto definitivo, ma è possibile anticipare che nel testo è contenuta la proroga, per tutto il 2016, della maggior aliquota del 50% per la detrazione IRPEF per interventi di recupero e del 65% per la detrazione per interventi finalizzati al miglioramento dell’efficienza energetica degli edifici”.

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Affitto con riscatto: “Di chi sono le competenze delle spese condominiali?”

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L’affitto con riscatto, o anche rent to buy è, per natura, una forma ibrida di compravendita che trova terreno fertile nella crisi economica attuale e, non a caso, si sta diffondendo sempre di più dopo la sua introduzione tramite il decreto “Sblocca Italia”. In poche parole questo sistema permette di comprare casa dopo un periodo di affitto convenzionalmente fissato: l’importo del canone di locazione versato viene quindi scalato dalla spesa per l’acquisto immobiliare, al prezzo pattuito al momento della stipula del contratto. Per quanto riguarda la ripartizione delle spese condominiali tra nudo proprietario e inquilino si richiamano, qualora compatibili, le disposizioni degli articoli da 1002 a 1007, nonché degli articoli 1012 e 1013 del codice civile ovvero la disciplina dell’usufrutto.

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