Buoni lavoro anche in condominio, la riforma…

Finalmente consigliabili i voucher PER LE PRESTAZIONI OCCASIONALI in condominio

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Con il D’LGS 151/2015 del 24 Settembre – “Nei confronti  dei lavoratori che effettuano prestazioni occasionali di tipo accessorio, ai sensi dell’articolo 70 e seguenti del decreto legislativo 10 settembre 2003, n. 276, e successive modificazioni e integrazioni, il presente decreto legislativo e tutte le altre norme speciali vigenti in materia di sicurezza e tutela della salute si applicano con esclusione dei piccoli lavori domestici a carattere straordinario, compresi l’insegnamento privato supplementare e l’assistenza domiciliare ai bambini, agli anziani, agli ammalati e ai disabili.” – NB: testo vigente fino al 23 settembre 2015 Il lavoro accessorio (una volta detto anche ‘occasionale’) è stata la risposta dal legislatore all’esigenza di far emergere e tutelare i lavoratori irregolari, utilizzati sporadicamente. Seppur le coperture INPS e INAIL fossero comprese nel buono lavoro detto voucher, l’aspetto di sicurezza sul lavoro è sempre stato chiaro quanto misconosciuto: il testo di legge sopra riportato spiegava molto bene che chiunque – escluso il lavoro domestico, che non è di condominio – utilizzasse un voucherista, diventava datore di lavoro con tutti i risvolti di tutela dovuti al d.lgs. 81/2008 (DVR, nomina RSPP, addetti, forse medico competente, relative formazioni, eccetera eccetera). Un quadro molto peggiore dell’assunzione di un lavoratore con CCNL di proprietari di fabbricati, soggetti ad un’applicazione parecchio più limitata della normativa.
Il lavoro con voucher nel condominio andava sconsigliato al massimo livello e nel numero di settembre 2014 di questa rivista lo abbiamo affermato con chiarezza.
Nell’anno 2015 sono avvenute due importanti modifiche sull’istituto del lavoro accessorio: la prima con il d.lgs. 81/2015, che ha vietato espressamente l’utilizzo di voucheristi in appalti o somministrazioni ed ha elevato il monte compensi annuale in 7.000 euro, la seconda con il fondamentale d.lgs. 151/2015, uno dei decreti attuativi del Jobs Act, che dal 24 settembre ha significativamente modificato il testo dell’art.3 comma 8 del d.lgs. 81/2008, che ora recita: LOGO-CS-IMMOBILIARE_sito

Nei confronti dei lavoratori che effettuano prestazioni  di lavoro accessorio, le disposizioni di cui al presente decreto e le altre norme speciali vigenti in materia di tutela della salute e sicurezza dei lavoratori si applicano nei casi in cui la prestazione sia svolta a favore di un committente imprenditore o professionista. Negli altri casi si applicano esclusivamente le disposizioni di cui all’articolo 21. Sono comunque esclusi dall’applicazione delle disposizioni di cui al presente decreto e delle altre norme speciali vigenti in materia di tutela della salute e sicurezza dei lavoratori i piccoli lavori domestici a carattere straordinario, compresi l’insegnamento privato supplementare e l’assistenza domiciliare ai bambini, agli anziani, agli ammalati e ai disabili.

Le norme di sicurezza per la tutela del lavoratore con voucher si applicano in toto solo per un “committente imprenditore o professionista”. Il termine committente è certamente improprio, perché chi dà lavoro con voucher sarà piuttosto datore di lavoro, dovendo applicare tutto il decreto 81/2008; altrimenti, se fosse committente, l’imprenditore o il professionista affiderebbe opere al voucherista come lavoratore autonomo e si applicherebbe esclusivamente l’art.21, cosa invece esplicitamente prevista solo nel caso di committenti non imprenditori e non professionisti: per esempio i condomìni. In questo caso, per noi così interessante, l’uso della parola committente non è improprio, perché la previsione di applicazione dell’art.21 equipara il voucherista a un lavoratore autonomo. Ecco a seguire il testo dell’art.21 del d.lgs. 81/2008:
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1) I componenti dell’impresa familiare di cui all’articolo 230-bis del codice civile, i lavoratori autonomi che compiono opere o servizi ai sensi dell’articolo 2222 del codice civile, i coltivatori diretti del fondo, i soci delle società semplici operanti nel settore agricolo, gli artigiani e i piccoli commercianti devono:

a) utilizzare attrezzature di lavoro in conformità alle disposizioni di cui al titolo III;b) munirsi di dispositivi di protezione individuale ed utilizzarli conformemente alle disposizioni di cui al titolo III;c) munirsi di apposita tessera di riconoscimento corredata di fotografia, contenente le proprie generalità, qualora effettuino la loro prestazione in un luogo di lavoro nel quale si svolgano attività in regime di appalto o subappalto.

2) I soggetti di cui al comma 1, relativamente ai rischi propri delle attività svolte e con oneri a proprio carico hanno facoltà di:

a) beneficiare della sorveglianza sanitaria secondo le previsioni di cui all’articolo 41, fermi restando gli obblighi previsti da norme speciali;
b) partecipare a corsi di formazione specifici in materia di salute e sicurezza sul lavoro, incentrati sui rischi propri delle attività svolte, secondo le previsioni di cui all’articolo 37, fermi restando gli obblighi previsti da norme speciali.

Solo le lettere a) e b) del comma 1 sono obblighi cogenti (i voucheristi sono esclusi dagli appalti e il comma 2 parla di facoltà e non di obblighi), per cui letto con rigore il Jobs Act con il decreto 151/2015 precisa che i nuovi e soli obblighi di sicurezza del lavoro per i lavoratori con voucher in condominio sono, di fatto, garantire l’uso di attrezzature e dispositivi di protezione individuale a norma di legge.
E’ bene però ragionare con cautela. Se, senza dubbio, in condominio non ci si dovrà più preoccupare della necessità di DVR, RSPP eccetera, e se si può ora tranquillamente affermare che il lavoro con voucher diventa economicamente conveniente per lavori anche su parti comuni, e non solo nella cantina del condòmino, altrettanto indubbiamente va ribadito il principio di effettività affermato dalla giurisprudenza e sancito dall’art.299 del d.lgs. 81/2008: chi comanda, tutela.
Un voucherista privo di autonomia e fornito di materiali, attrezzature e abbigliamento dal condominio, è senza se e senza ma un lavoratore dipendente, e va tutelato. Approfittiamo volentieri delle agevolazioni introdotte dall’art.21, ma con cautela conviene aggiungere l’accertamento dell’idoneità del lavoratore e una idonea formazione-informazione, in funzione del tipo di lavoro e delle competenze e/o esperienze pregresse del lavoratore.
In conclusione, trattiamo il lavoratore con voucher come se fosse un tradizionale dipendente di condominio. E’ ugualmente un grande passo avanti rispetto al passato, un passo avanti auspicato ma che va utilizzato con saggezza.
FONTE: CondominioNews.com

Il regolamento condominiale che vieta di tenere gli animali domestici in condominio è nullo!

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VI è nullità sopravvenuta per contrarietà a diritti inviolabili che travolge le norme volute dal costruttore oltre che quelle approvate dall’assemblea.

Deve essere posta nel nulla la disposizione del regolamento condominiale di natura contrattuale, e ciò per nullità sopravvenuta conseguente all’introduzione con la legge 220/12 del disposto dell’ultimo comma dell’articolo 1138 c.c., a mente del quale le norme del regolamento non possono vietare di possedere e detenere animali domestici”.

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Questo è il principio di diritto espresso dal Tribunale di Cagliari con l’ordinanza del 22 luglio 2016 in merito alla possibilità di tenere animali domestici in condominio.

 

Come ripartire in condominio le spese di manutenzione per gli ascensori?

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Quante volte vi siete domandati se esiste la possibilità di proporre all’assemblea di deliberare una maggiorazione delle spese per i condòmini che usano di più gli impianti di ascensori?

Si, questa possibilità esiste ma è molto difficile che possa essere attuata; vediamo perché.

Le spese per la manutenzione dell’ascensore, quelle per l’illuminazione e la pulizia delle scale ed in generale quelle connesse all’utilizzazione delle parti comuni sono raggruppate concettualmente nel novero delle così dette spese d’uso, a cui criteri di ripartizione in generale è dedicato l’art. 1123, terzo comma, c.c. e per casi specifici gli artt. 1124-1125-1126 c.c.

Rispetto alle spese d’uso spone spesso il problema di comprendere che cosa debba intendersi per utilizzazione.

Quando è stata chiamata a pronunciarsi, la Corte di Cassazione ha affermato che ai fini della determinazione dei criteri di ripartizione delle spese “si deve avere riguardo all’uso che ciascun partecipante può farne, cioè al godimento potenziale e non al godimento effettivo, e, quindi, non all’uso che effettivamente ne faccia o non ne faccia” (Cass. n. 13161/91). INDOLFI E SPADA ASCENSORI

L’esempio delle spese di manutenzione delle scale (art. 1124 c.c.) spiega chiaramente questo concetto. Nel determinare i criteri di riparto indicati dalla norma non si ha riguardo al fatto che un condomino abbia l’appartamento sfitto o lo utilizzi ai fini commerciali o professionali e non abitativi.

Di chi è l’ascensore? Di chi paga le spese di manutenzione.

Le concrete modalità di utilizzazione non incidono sulla determinazione dei criteri legali di ripartizione delle spese.

Questa la regola generale. Esiste, però, un’eccezione: la possibilità di accordarsi diversamente. Si tratta di quella “diversa convenzione” cui fa riferimento l’art. 1123, primo comma, c.c.

amministratore-condominioIn buona sostanza al momento della formazione del regolamento contrattuale (da parte dell’originario unico proprietario o successivamente) è possibile prevedere una clausola che consenta di aumentare/diminuire le spese d’uso in ragione del più intenso e/o minore utilizzo concreto di determinate parti comuni.

Così, ad esempio, può considerarsi una decurtazione nelle spese di pulizia scale per chi ha un immobile sfitto (magari con le utenze scollegate) oppure una maggiorazione in ragione della destinazione (ed esempio utilizzazione per studio medico).

In ognuno di questi casi serve anche il consenso del proprietario dell’unità immobiliare interessata dalla spesa: non si tratta di una materia di competenza dell’assemblea, ma di una scelta che può essere assunta solamente da tutti i condòmini.

Un’altra opzione è quella di prevedere con un accordo tra tutti i condòmini un’estensione dei poteri dell’assemblea, ossia la possibilità di demandare all’assise la decisione in merito alla possibilità di aumentare/diminuire le spese d’uso in base alla maggiore/minore utilizzazione connessa alla destinazione/non uso.

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LA LEGGE DI STABILITA’ “ARRICCHISCE” L’ANAGRAFE CONDOMINIALE

Legge di Stabalità 2016

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Roma lì, 26/01/2016 La L. n. 208 del 28/12/15 detta anche “legge di stabilità 2016” all’art. 1, 59° comma, è intervenuta modificando l’art. 13, 1° comma, della L. n. 431/98, riguardante i contratti di locazione ad uso abitativo. La nuova norma recita: “[…]. È fatto carico al locatore di provvedere alla registrazione nel termine perentorio di trenta giorni, dandone documentata comunicazione nei successivi sessanta giorni, al conduttore ed all’amministratore del condominio, anche ai fini dell’ottemperanza agli obblighi di tenuta dell’anagrafe condominiale di cui all’articolo 1130, numero 6), del codice civile”.

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La modifica riguarda l’obbligo imposto al proprietario dell’unità immobiliare, di comunicare all’amministratore di condominio gli estremi della registrazione del contratto. Detta norma sancisce, infatti, il principio che non è più sufficiente la semplice comunicazione all’amministratore del nome del conduttore: entro sessanta giorni dalla registrazione del contratto dovranno essere comunicati anche gli estremi di detto adempimento. Quanto all’aggettivo usato dal legislatore “comunicazione documentata” sembrerebbe fare riferimento alla necessità di allegare alla comunicazione copia della ricevuta di registrazione o quanto meno un suo estratto.

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Riscaldamento in Condominio, ecco quante ore può rimanere accesa la tua caldaia in Campania!

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GIURISPRUDENZA – Il condomino è sempre obbligato a pagare le spese di conservazione dell’impianto di riscaldamento centrale anchequando sia stato autorizzato a rinunziare all’uso del riscaldamento centralizzato e a distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall’impianto comune, ovvero abbia offerto la prova che dal distacco non derivano nè un aggravio di gestione o uno squilibrio termico, essendo in tal caso esonerato soltanto dall’obbligo del pagamento delle spese occorrenti per il suo uso, se il contrario non risulti dal regolamento condominiale.

Di conseguenza, è legittima la delibera condominiale che pone a carico anche dei condomini che si siano distaccati dall’impianto di riscaldamento le spese occorrenti per la sostituzione della caldaia, posto che l’impianto centralizzato costituisce un accessorio di proprietà comune, al quale i predetti potranno comunque riallacciare la propria unità immobiliare. Cass. n. 7708/07.

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Secondo uno studio fatto dalla CS Gestione Immobiliare, sul consumo energetico in condominio per quanto concerne il riscaldamento, durante il periodo invernale. Abbiamo  pensato di proporvi le tabelle di accensione delle caldaie del Riscaldamento in Condominio in Campania.

NELLE PROVINCE DI: Benevento, Caserta, Napoli, Salerno ACCENSIONE: 10 ore al giorno NEL PERIODO: 15/11 – 31/3.

NELLA PROVINCIA DI: Avellino. ACCENSIONE: 12 ore al giorno NEL PERIODO: 1/11 – 15/4.

Se sei di un altra Regione d’Italia e vuoi conoscere quante ore la tua caldaia in Condominio può rimanere accesa. Contattaci e sarai contattato dai nostri professionisti per una consulenza gratuita…LOGO-CS-IMMOBILIARE_sito

Affitto con riscatto: “Di chi sono le competenze delle spese condominiali?”

Rent or BuyEcco alcune delle ultime normative in materia di Condominio e gestione immobiliare, se sei interessato a conoscere altro, contattaci per una consulenza gratuita…

L’affitto con riscatto, o anche rent to buy è, per natura, una forma ibrida di compravendita che trova terreno fertile nella crisi economica attuale e, non a caso, si sta diffondendo sempre di più dopo la sua introduzione tramite il decreto “Sblocca Italia”. In poche parole questo sistema permette di comprare casa dopo un periodo di affitto convenzionalmente fissato: l’importo del canone di locazione versato viene quindi scalato dalla spesa per l’acquisto immobiliare, al prezzo pattuito al momento della stipula del contratto. Per quanto riguarda la ripartizione delle spese condominiali tra nudo proprietario e inquilino si richiamano, qualora compatibili, le disposizioni degli articoli da 1002 a 1007, nonché degli articoli 1012 e 1013 del codice civile ovvero la disciplina dell’usufrutto.

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Aggiornamenti sulle normative per il Condominio…

cropped-LOGO-CS-IMMOBILIARE_sito.jpgEcco alcune delle ultime normative in materia di Condominio e gestione immobiliare, se sei interessato a conoscere altro, contattaci per una consulenza gratuita. 

Apertura del conto corrente: “Secondo il comma 7 dell’articolo 1129 (modificato dall’articolo 9 dellle legge n. 220/2012)l’amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ciascun condomino, per il tramite dell’amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica”.

Animali domestici: “L’articolo 16 della legge stabilisce espressamente che “Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici“.cropped-CS.TESTATA21.png

Le parti comuni: “Il nuovo articolo 1117-ter (introdotto dall’articolo 2 dellle legge n. 220/2012) prevede che per soddisfare esigenze di interesse condominiale, l’assemblea, con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell’edificio, puo’ modificare la destinazione d’uso delle parti comuni. Tuttavia, sono vietate le modificazioni delle destinazioni d’uso che possono recare pregiudizio alla stabilita’ o alla sicurezza del fabbricato o che ne alterano il decoro architettonico.
In virtù del neo articolo 1117-quater, in caso di attivita’ che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d’uso delle parti comuni, l’amministratore o i condomini, anche singolarmente, possono diffidare l’esecutore e possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione, anche mediante azioni giudiziarie”.

 

La Cassazione decide sulla ripartizione delle spese per i pianerottoli e le scale in Condominio!

Pianerottolo

La Cassazione del 21.5.2015 n. 10483 ha affermato che le scale, con i relativi pianerottoli, costituiscono strutture funzionalmente essenziali del fabbricato e rientrano, pertanto, fra le parti di questo che, in assenza di titolo contrario, devono…

Se ti va di sapere altro sul tuo condominio, contattaci e non esiteremo a contattarti per una consulenza gratuita presso il tuo condominio…

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Con noi il tuo condominio è a portata di Click!

Lo sapevi che… Il Codice Fiscale è obbligatorio anche nei condomini con tre appartamenti?

Codice_fiscale_CondominioIl codice fiscale del condominio è obbligatorio per usufruire della detrazione delle spese per interventi edilizi. Anche quando si tratta di un condominio composto da tre appartamenti. Nel caso in cui il condominio sia sprovvisto del codice fiscale.

 

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