Cosa è il Supercondominio?

supercondominioI connotati caratterizzanti il supercondominio: complesso edilizio distinto in diversi corpi di fabbrica, più o meno dotati di autonomia strutturale, ma caratterizzati dalla presenza di una serie di opere e servizi comuni a tutto il complesso edilizio (impianti di riscaldamento, di condizionamento, parcheggi coperti e scoperti, locali di interesse comune, strade di accesso).

Si ha anche il caso di un unico caseggiato diviso verticalmente in più scale (o complessi) che godono di una certa autonomia, pur in presenza di parti comuni quali il lastrico solare, le grondaie, le condutture, l’ingresso (caso emblematico: la costruzione del Corviale a Roma, che si sviluppa senza soluzione di continuità per circa un chilometro).

L’espressione supercondominio sta ad indicare una pluralità di distinti condominii rispetto ai quali residuano beni e servizi comuni. cropped-LOGO-CS-IMMOBILIARE_sito.jpg

La costituzione del supercondominio viene di solito prevista nel regolamento predisposto dall’originario costruttore del complesso edilizio e richiamato nei singoli atti di compravendita stipulati con tutti gli acquirenti futuri condomini.

Può provvedervi anche l’assemblea con apposita delibera assunta almeno con la metà del valore millesimale dell’intero complesso e la maggioranza dei presenti, purché non si vada a imporre ai condomini particolari vincoli limitativi dei loro diritti sulle proprietà individuali o sull’uso delle parti comuni.

È lasciato alla volontà delle parti decidere se, in presenza di più edifici costituenti un unico complesso, dare luogo alla formazione di un unico condominio oppure costituire autonomi condominii per ogni singolo edificio a cui affiancare un supercondominio per la gestione delle proprietà e dei servizi comuni.

È la stessa legge, infatti, ai sensi degli artt. 61 e 62 disp. att. c.c., a consentire che i beni comuni restino soggetti alla disciplina del condominio pur riferendosi a edifici strutturalmente autonomi costituenti distinti condominii. Le più recenti pronunce della Corte di Cassazione hanno affermato che al supercondominio va applicata la disciplina del condominio negli edifici (Cass. Civ. n. 3102/93; Cass. Civ. n. 9355/00; Cass. Civ. n. 8066/05).

I principi posti con riguardo al regolamento condominiale trovano, in linea generale, applicazione anche per quanto riguarda il supercondominio. La predisposizione di un regolamento supercondominiale, seppur non indispensabile, è quasi sempre effettuata nella prassi ed è di fatto opportuna per evitare o diminuire l’insorgere di contrasti tra i condomini in merito all’utilizzazione dei beni o al riparto delle spese.

Si costituisce il regolamento del supercondominio quando l’originario costruttore abbia predisposto, oltre al regolamento condominiale dei singoli edifici, anche il regolamento relativo al supercondominio o quando il supercondominio si costituisce a seguito dello scioglimento di un originario ed unico condominio. In questo ultimo caso, i condomini, deliberando lo scioglimento e la costituzione del supercondominio, provvedono a modificare l’originario regolamento o a predisporne ex novo uno apposito per la nuova organizzazione supercondominiale.

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